Champlan (91) | Valorisation d’une friche urbaine

Domaine :

Immobilier d’entreprises [#artisanales]

Mission réalisée :

Etudes préalables et de programmation en approche globale, pour la valorisation et la transformation d’une friche urbaine en offre immobilière pour entreprises artisanales du BTP et des métiers connexes

Donneur d’ordres :

Communauté d’Agglomération Paris Saclay (91)

Type d’opération :

Etudes préalables, de montage, de gouvernance et de programmation en approche globale

Contexte de la mission :

• Dans le cadre de son Schéma Directeur de l’Offre Economique, la Communauté d’Agglomération de Paris Saclay (91) s’intéresse depuis 2022 à un ensemble immobilier bâti situé à Champlan (91160)
• Pour y étudier la faisabilité d’implantation d’une offre immobilière pour artisans, notamment du BTP et des métiers manuels connexes, à des niveaux de loyer & charges soutenables
• Ce type d’offre n’existe pas sur le territoire de Paris Saclay, mais des synergies sont possibles avec un projet d’Eco Parc voisin (matériaux biosourcés, formation, innovation), la ZAE limitrophe, et le « Paris Saclay Hardware Accelerator ».
• Le site présente plusieurs atouts pour un tel projet :
  • Son potentiel de valorisation est intéressant  (terrain de 5000m², bâti existant de 2250m², architecture « meulière » à préréserver, densification raisonnée possible avec la modification prévue du PLU, etc.)
  • Sa localisation est particulièrement intéressante : à la croisée des petites et grandes couronnes parisienne, dans un secteur en plein essor économique et bien desservi par le réseau routier et les transports en commun, offrant une belle façade sur rue à valoriser, etc.
• Au terme des études préalables pilotées par Granyto, Paris Saclay Agglomération entend se positionner sur l’acquisition du site, puis la réalisation d’une opération de restructuration à faible empreinte environnementale, en vue de créer une offre immobilière pour entreprises artisanales, qui pourra mixer plusieurs formules (hôtel d’entreprises, pépinière, showroom, formation)

La mission réalisée par Granyto :

• une étude multi partenariale des besoins et du marché (sourcing, benchmarking, orientations programmatiques, etc.)
• un dossier de site complet (pilotage des diagnostics techniques du site, étude de potentiel et de risques, préconisations, synthèse intégrable dans un futur dossier de consultation de maîtrise d’œuvre)
• des scénarios de faisabilité architecturale et urbaine (à isopérimètre, avec densification et notamment constructions passives « bois & métal » d’ateliers à faible empreinte environnementale, etc.)
• un préprogramme, par scénario, en approche globale, fixant des objectifs de performance :
  • architecturale et urbaine
  • environnementale
  • fonctionnelle et technique
  • maintenance ultérieure
  • un estimatif du coût final toute dépense confondue (Capex)
  • une planification prévisionnelle
• des scénarios de montage et de gouvernance du projet, incluant :
  • un estimatif des coûts de fonctionnement par scénario (Opex)
  • le sourcing de financements à l’investissement
  • les montages opérationnels possibles et les partenaires connexes
• une synthèse finale
  • avec aide à la décision

A ce stade, il s’agit d’une mission de prestations de consulting en approche globale

Une opération immobilière sur ce site, selon le scénario d’acquisition et valorisation le plus abouti (démolitions partielles et densification) pourrait s’élever à 7 M€ HT (Capex – toute dépense confondue)

• Paris Saclay Agglomération / donneur d’ordres
• Granyto / AMO Programmiste
• Principaux partenaires de l’étude :
  • Chambre des métiers et de l’artisanat d’Ile de France
  • Fédération Française du bâtiment, CAPEB
  • diagnostiqueurs (géomètre expert, amiante, plomb, structure, charpentes et toitures, pollution, etc.)
  • Commune de Champlan